Sunday, November 16, 2014

Sukar beli rumah kerana harga terlalu mahal

Laporan Indeks Harga Rumah oleh firma Penyelidikan Global Knight Frank pada Jun 2014 menunjukkan Malaysia berada pada tempat ke-15 dalam senarai harga rumah tertinggi di dunia.

• Menurut Persatuan Pemaju Perumahan (REHDA) harga rumah akan terus meningkat 3%-4% bilamana GST dilaksanakan pada 1 April 2015. Walaupun sektor hartanah kediaman tidak dikenakan GST (exempted dimana pemaju tidak boleh kenakan output GST dan juga tidak boleh tuntut input GST) tetapi bahan binaan dan fi professional dikenakan GST kepada pemaju, jadi pemaju akan serapkan kos ini dalam harga rumah.

Kami mencadangkan bagi mengelakan kenaikan dalan harga hartanah kediaman bilamana GST dilaksanakan, sektor hartanah kediaman hendaklah dikategorikan sebagai “Perlepasan cukai pada kadar 0% (Zero Rated)” dimana pemaju tidak boleh kenakan outpun GST tetapi boleh menuntut input GST. 
Cadangan Penyelesaian

1) Bagi membolehkan rakyat yang berpendapatan rendah ( 
JENIS
HARGA
KUOTA
PENDAPATAN BULANAN
Rumah Kos Rendah
RM42,000
5%
< RM3,000
Rumah Kos Sederhana
RM80,000
10%
< RM4,500
Rumah Mampu Milik Johor (RMMJ)
RM120,000-RM150,000
20%
< RM6,000
Kedai Kos Sederhana
RM200,000
5%
< RM6,000

Jumlah
40%

Bila telah menjadi polisi tidak seharusnya ada pengecualian dalam perlaksanaannya. Masalahnya sekarang terdapat kawasan perumahan baru khususnya di Iskandar Malaysia (IM) yang dikecualikan daripada polisi ini. Apakah IM hanya layak diduduki oleh mereka yang berpendapatan tinggi dan warga asing sahaja. Lembaga Perumahan & Hartanah Johor yang baru diluluskan boleh memainkan peranan dalam memastikan dasar ini dipatuhi oleh semua pemaju perumahan di negeri Johor.

2) Pemaju perumahan tidak berminat membina rumah kos rendah dan mampu milik yang harga jualannya dikawal oleh kerajaan seperti rumah kos rendah pada harga RM35,000 seunit sedangkan kos bahan binaan, kos tanah dan kos pinjaman bank lebih tinggi dari RM35,000. Saya mencadangkan selain menganggap pembinaan perumahan kos rendah dan mampu milik ini sebagai tanggungjawab sosial atau kemasyarakatan pihak pemaju (Corporate Social Responsibility – CSR), Kerajaan dalam masa yang sama boleh memberikan  galakan atau insentif kepada pemaju bagi mengurangkan kerugian mereka dalam membina perumahan kos rendah dan mampu milik. Antara insentif yang boleh diberikan adalah seperti pengurangan dalam bayaran premium tukar syarat kegunaan tanah, meningkatkan densiti pembangunan yang dibenarkan, meningkatkan kawalan ketinggian bangunan (height control), meningkatkan plot ratio pembangunan dan sebagainya.

3) Jumlah sasaran pembinaan perumahan kos rendah dan mampu milik hendaklah bersesuaian dengan pendapatan isi rumah rakyat dinegeri Johor. Mengikut perangkaan Jabatan Statistik, pada tahun 2014;
a. Pendapatan Isi Rumah rakyat Malaysia adalah RM5,900 sebulan.
b. 2 juta drp 7 juta Isi Rumah iaitu (28.7%) adalah berpendapatan di bawah RM3,000 sebulan.
c. 3.5 juta (50%) Isi rumah berpendapatan pertengahan (mean household income) adalah dibawah RM4,258 sebulan.

Statistik di atas menunjukkan 50% daripada penduduk dalam negara kita hanya mampu membeli rumah kos rendah dan mampu milik sahaja. Oleh itu saya mencadangkan supaya kuota 40% perumahan kos rendah dan mampu milik dalam Dasar Perumahan Rakyat Johor perlu dikaji semula bagi mencerminkan kemampuan sebenar pendapatan rakyat di negeri Johor.
4) Kerajaan Negeri telah meningkatkan sasaran pembinaan rumah mampu milik kepada 37,000 daripada 27,000 dalam masa 5 tahun akan datang. Johor Corporation (JCorp) telah memberi komitmen untuk membina sebanyak 8,000 unit rumah mampu milik yang berharga RM150,000 seunit.  Saya berpendapat jumlah ini masih tidak mencukupi. Setakat ini seramai 47,367 permohonan telah diterima oleh kerajaan bagi pembelian rumah mampu milik. Kerajaan perlu meningkatkan penglibatan syarikat-syarikat berkaitan kerajaan (State GLC) yang lain seperti Kumpulan Prasarana Rakyat Johor (KPRJ) dan Perbadanan Islam Johor (PIJ) dalam membina perumahan mampu milik kerana pada kebiasaanya syarikat-syarikat ini mendapat sumber tanah daripada pihak kerajaan pada kos yang minima berbanding dengan pihak swasta yang perlu membeli tanah pada harga pasaran semasa.

5) Kerajaan negeri boleh mengenalpasti tanah milik kerajaan yang bersesuaian untuk pembangunan perumahan kos rendah dan mampu milik dengan menggunakan pendekatan ‘Kerjasama Awam-Swasta’ atau lebih dikenali sebagai PPP (Public Private Partnership) seperti yang dilaksanakan bagi Skim Perumahan Penjawat Awam 1 Malaysia (PPA1M).

6) Bagi memudahkan rakyat gulungan berpendapatan rendah dan sederhana yang sukar mendapatkan pinjaman daripada pihak bank komersial maka saya menyokong usaha Kerjaan Persekutuan untuk menubuhkan Bank Perumahan sebagaiaman yang dibentangkan oleh YAB Perdana Menteri dalam Bajet 2015 bagi menyediakan pembiayaan perumahan kos rendah dan mempu milik termasuk dalam menyediakan skim “sewa-beli”. Saya juga mengalu-alukan komitmen kerajaan negeri untuk menjual rumah-rumah miliknya melalui Skim Sewa-Beli dengan sasaran sebanyak 5,000 unit bagi tahun 2015 sebagaimana yang dibentangkan oleh YAB Menteri Besar. 1,000 daripada unit ini akan disewa beli oleh Majlis Agama Islam Johor (MAIJ) bagi menempatkan secara percuma oleh golongan asnaf zakat.
 
Isu Tanah

1)     Tanah Rizab Melayu (TRM)

• Perkara kedua, Wasiat Raja-Raja Melayu yang ditanda tangani pada 5 Ogos 1957 menyatakan sekurang-kurangnya 50% keluasan Negeri Johor hendaklah disimpan sebagai TRM.

• Sebelum 1957, keluasan TRM di Johor adalah 152,000 hektar (375,592 ekar) iaitu 8% daripada keluasan Negeri Johor. Sehingga September 2014, jumlah keluasa TRM adalah 432,000 hektar (1,067,472 ekar) iaitu 22.8% dari keluasan Negeri Johor.

• Usaha kerajaan memberikan kelulusan 4,573 permohonan kurniaan tanah yang melibatkan keluasan 9,284.02 hektar (22,941 ekar) di antara tahun 2011 – 2013 dan dijadikan sebagai TRM adalah baik.

• Kerajaan Negeri dicadangkan supaya pengurusan TRM dilaksanakan dengan lebih cekap dan berkesan serta mematuhi peraturan yang ditetapkan bagi mengelakkan perkara-perkara berikut daripada berlaku:

o TRM yang dibatalkan oleh Kerajaan Negeri perlulah diganti serta merta dengan tanah lain yang sama jenis dan sama keluasan sepertimana yang diperuntukan dalam Perkara 89 (3) Perlembagaan Persekutuan. Sehingga 2013 sebanyak 1,991.19 hektar TRM telah diwartakan pembatalannya tetapi hanya 811.92 hektar yang telah diwartakan penggantiannya. Ini bermakna 1,179.27 hektar masih belum diganti.

o Kelewatan dalam mewartakan kemasukan TRM. Antara tahun 2011-2013, seramai 4,573 orang Melayu telah dikurniakan tanah seluas 9,284.02 hektar yang dijadikan TRM tetapi malangnya sehingga sekarang hanya 412 permohonan atau 9% yang baru diwartakan.

o Suratan Hakmilik TRM tidak diendos “Tanah Rezab Melayu” sepertimana yang disyaratkan oleh Seksyen 6 Enakmen Rezab Melayu (ERM). Akibatnya ada TRM yang telah dijual kepada orang bukan Melayu.

o Pembangunan TRM yang melibatkan pecahan lot tidak didaftar 40% daripada pecahan lot atas nama seorang Pengarah berbangsa Melayu sepertimana yang di syaratkan dalam Pekeliling PTG Johor Bil. 15 Tahun 1988 melalui keputusan Mesyuarat Kerajaan Negeri.
Disediakan oleh Pakatan Rakyat Johor:
Aminolhuda Hassan (Pesuruhjaya PAS Johor)
Liew Chin Tong (Pengerusi DAP Johor)
Steven Choong (Wakil PKR)
Dr Boo Cheng Hau (Ketua Pembangkang Dewan Negeri Johor)